案例：
我在2000年通过银行按揭的方式购买了一套商品房，还款期限为20年。我在当年10月收楼入住。
今年2月，我向银行了解到，我所购房屋的房产证已办妥，发展商已将房产证送往银行存放。我听人说，如果房产证已办妥，即使房产证不在自己手上，实际也取得房屋的产权，可以自由处分。最近我准备与人合伙做生意，我向朋友张某借款，张某提出要我将房屋抵押给他。
我想了解一下，目前我尚欠银行的款项未还清，我能否抵押这套房屋给他?如果能抵押，又要办理什么手续呢?吴先生
律师分析：
吴先生不能将该房屋抵押给张某。根据《担保法》规定：抵押是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照规定以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
吴先生购房时选择了银行按揭付款方式，以其所购买的房屋作为抵押物，从银行贷款向开发商支付购房款。在贷款合同存续期间，吴先生必须按贷款合同的约定，定期向银行清偿贷款，履行还贷义务，直至贷款本息全部清偿为止。吴先生在清偿贷款，涂销抵押登记前，该房屋作为贷款担保，已抵押给银行，即使房产证已办出，也不能将抵押物擅自转让、再次抵押给第三人。现在吴先生与张某签订抵押合同，是无效的合同。如吴先生要将该房屋抵押给张某，首先要清偿银行的贷款，取得对房屋完整的所有权，才能与张某签订抵押合同，并按法律规定到房管部门办理抵押登记手续。
