二手房真实卖点要怎么辨识

　　价值高低需要判断

　　首先要做到的是求证。不管是房产中介提供的房源信息，还是网上找到的房源信息，绝大多数都会“挑好听的说”，购房者实际上很难得到全面的信息。

　　因此，于购房者而言，对自己看重的卖点，一定要找办法求证，比如考虑买教育地产的，一定要通过所在区县教育部门了解该小区是否真的是教育地产；现阶段买房，是否能满足日后子女就近入学的条件等。再比如对于买家移民说法，购房者也要找机会当面询问房东该说法是否属实。

　　另外，需要从多个维度进行比较。比较法是个很实用的技巧，购房者应该掌握。

　　运用比较法来辨别房源信息真伪，主要是针对房价方面，因此最关键的一步是需要购房者掌握市场行情。

　　掌握市场实际情况，这对判断卖点的价值高低也很有帮助。二手房的卖点，最终还是会反映到价格上，因此购房者只有在充分了解当地市场行情的前提下，并细致到各个类型二手房的大致价格情况，才能准确判断卖点价值高低，也才能降低被中介忽悠的可能性。

　　而对于区域市场行情的了解，除了要了解房源挂牌价情况，还要了解价格走势，以及各类房源近期真实成交价格。想获取真实成交价格难度不小，但这条信息最有价值。

　　房源卖点五花八门

　　不管是网上房源，还是二手房中介门店里的房源，都有各自卖点。浏览各房产网站就会发现，每一套房源都被信息发布者加上了卖点，形式多种多样：比较常见的除了近期比较热门的“卖房补仓”之外，还有换房凑首付等；此外，比较通用的诸如移民、出国留学、境外人士归国抛房等，也比较常见；还有诸如急需周转资金、急需资金扩大经营规模等，也会被当成卖点。如果实在找不到合适的卖点，经纪人至少会在房源描述上加上一句模棱两可的话，比如“房东诚意出售”“超高性价比”等，颇有硬凑的意味。

　　为何非要给每套房源加上卖点呢？有业内人士分析指出，这是一种销售策略，主要目的是加大成交的可能性。业内人士指出，突出二手房卖点，能够吸引到购房者的注意。他解释说：“我如果告诉买家房东移民手续已经办好，房子卖掉之后就会出国，买家肯定会认为捡到‘皮夹子’，因为大多数人会认为这类房子比较实惠。”

　　从营销角度出发，二手房卖点可以总结为几个方面：其一是以突出价格优势为主的价格卖点，比如各种形式的急抛房，包括移民出国、境外人士回国等，以及赠送家具、装修等价格优惠；其二是突出实用性的功能卖点，比如房型布局合理、南北通透、靠近地铁等；其三是突出特殊价值的特色卖点，如江景房、教育地产等。

　　卖点内容写进合同

　　对于有些卖点，购房者可以考虑写进合同，以免变成空头支票。

　　有些涉及实际内容的卖点，比如赠送家具、装修等，必须写进房屋买卖合同，以免交易过程中出现变化而产生纠纷。有法律人士介绍，房屋买卖过程较长，即使是各个环节都很顺利，至少也需要两个月的时间，一旦因为一些意外因素出现拖延，比如房贷审批时间过长，那么很有可能会延长至半年甚至更久才能完成最终交易。那么在这段时间内，外部形势的变化会导致买卖双方心理产生微妙的变化，比如卖家反悔，导致纠纷产生。

　　对此，法律专家表示，对于卖家承诺赠送的部分，比如家具、家电等，应该以附件的形式在房屋买卖合同中体现出来，比如主要赠送家具的规格、颜色、尺寸等，甚至拍照保留证据；家电部分同样需要在房屋买卖合同中载明品牌名称、型号、数量等，同时，双方还需提前商定违约责任，如卖家反悔，那么应该扣除相应的房款金额是多少。

　　另外需要提醒购房者的是，不要轻易相信“捡漏”说法。比如网上有一些号称出国发展等急抛房源，价格要比市场价低5%-10%，确实相当实惠。但业内人士表示，此类房源极为少见，不大可能大面积出现，即使出现此类房源，也会被优先通知确有购房意向的客户，而且很快会有客户购买。

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