二手房交易会面临法律风险,应该如何防范



　　二手房交易会面临法律风险，应该如何防范

　　二手房的交易途径，大多是通过房产中介进行的。房产中介在二手房交易过程所使用的往往是印制好了的，格式化的二手房交易合同、二手房买卖居间合同，甚至是捆绑了二手房交易及中介居间性质的三方合同。此类合同的好处是省事省心、方便使用，但往往蕴含着巨大的法律风险。二手房交易实践中70%以上的法律纠纷往往因此而发，主要原因在于许多房屋中介出于自身利益的考虑，往往追求交易的成功率而忽视了法律风险，甚至故意隐瞒了法律风险。更有甚者，有的房产中介故意设置许多交易陷阱，未获卖方授权私自代为签署合同等种种违法、违规操作行为，给买卖双方(特别是买方)埋下了巨大的法律隐患。另外，部分没有办理产权登记的二手房交易，公证机构为了规避自身的法律风险一般也不予办理二手房交易合同的公证业务，导致交易困难。有的二手房交易者根据自己的理解随意自拟一份合同，或者从网络上下载一个所谓的交易范本应付了事。

　　从二手房交易的情况来看，一套房产价值少则几十万，动辄上百万甚至几百万，面对其中蕴含的诸如前述(尚不完全)巨大繁多的法律风险，实在是过于草率。相较于房产中介动辄数万的中介费用，请法律专业人士在二手房交易过程中给予全程专业指导、量身定做交易法律文本、专业防范各种交易风险，为此付出的微末成本还是完全值得的。此类交易中的风险及相应的防范理念，诚值得广大公众的高度重视。

　　房屋卖方的法律风险

　　卖方一般在二手房屋交易中处于优势地位，总体而言法律风险不大，但也不是绝对没有风险，主要风险有：

　　1.买方迟延付款。从卖方的角度来看。卖方主要是通过让渡房屋所有权，转移对房屋的占有，从而获取房屋的价款。但买方如果没有按时付款，卖方一般可以不交付房屋、不转移房屋占有权给买方作为抗辩。可见对卖方来说，此类风险较小，较容易防范。

　　2.买方不能足额付款。二手房交易时，卖方一般会在买卖合同中约定买方将绝大部分房款支付给卖方后，卖方才给买方办理的房屋产权过户登记手续，此类风险也比较容易通过合同条款的设计予以防范。

　　3.房产市场下行时买方毁约。二手房交易中，买卖双方毁约的可能性大小一般取决于二手房交易市场的交易行情。当房产市场处于上行状态时，受房屋可能涨价预期的影响，受利益因素的驱动，卖方毁约的可能性较大。反之，当房产市场下行时，受买跌心理预期的影响，在利益因素的驱动下，买方反悔的可能性较大。此类风险除了诚信因素外，在法律上的防范主要须依赖法律专业人士在拟定合同时设计相应的违约责任条款予以规制。

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