1.出租过程中的房屋。
如果卖家在出售房屋之前并未事先与承租方协商，则很有可能会因为承租人行驶该权利而导致房屋买卖无法继续进行。
2.被查封或者作为抵押物的住宅。
被司法机关查封及作为抵押物的房产，如需出售则必须征得司法机构或者抵押权人的同意，并取得同意出售相关证明，或者通过偿还债务等方式注销抵押之后再出售。
退房
3.房屋权利人众多，但未取得所有权利人同意而出售的房产。
共有住房的同住人，以及共同财产等，如果分割方式未能协商一致，也无法顺利交易。
4.房屋存在质量问题。
如果存在建筑质量问题影响到居住，以及因为建设年代久远而影响到贷款申请，如未如实告知，可以撤销合同。
5.存在违章建筑的房产。
如果房屋结构被更改，而且被政府部门限期整改，但卖家在并未恢复原状的情况下便出售房产，买家也可以考虑要求对方退房。因为此类房产可能在改动过程中破坏了承重结构，存在安全隐患。
以上是售房者卖房需要避免的问题，作为购房者如果做好预防工作，也能够降低风险。这样做，相比事后追责，提前预防能够降低不少成本，比如时间、精力等。
总之，不管是卖家，还是房产中介，都应该履行如实告知购房者的义务，比如房产的权属状况、质量问题，以及发生在房屋内有可能会影响到居住者心理的突发事件等等。
现实中，售房者由于售房心切，或者业绩压力，卖家和中介往往会选择“利己”，从而导致出现隐瞒不报、避重就轻的做法。
为了规避风险，购房者自己也要做一些预防工作。
1.购房者可以在买卖合同中约定补充条款，就质量、权属、“凶宅”等问题约定违约责任。
2.签订合同之前，可通过社区、周围邻居等渠道了解房屋情况，以避免买到质量差、存在权属纠纷的住房甚至“凶宅”。
3.签订合同时需要留意。售房者很有可能在补充协议中约定了问题房子的内容，但是如果购房者自己大意签了字，很有可能会吃亏。
