一、一般业主和物业的纠纷是什么？?
业主与物业之间的纠纷属于民事纠纷，依照《民法典》第十条的规定处理民事纠纷，可以适用习惯，但不得违反公共秩序和良好习俗。同时，物业纠纷的分类如下：
1、物业管理公司向业主或用户追索物业管理费及滞纳金纠纷。部分业主因收费依据不足、前期遗留问题、物业管理质量低等原因拖欠物业管理费，作为维护其权利的主要手段。这类案件占物业管理纠纷案件的大部分。
2、业主委员会变更、业主或业主委员会选择、解聘物业管理公司、物业管理项目接收、撤销、管理引起的纠纷。目前，这类纠纷比较突出，如前任和现任业主委员会对其合法性的认可以及相关信息的交接；前物业管理公司不退管，新物业管理公司不进，前物业公司不移交相应的管理信息。
3.业主委员会和物业管理公司起诉业主纠正违反业主公约的纠纷。业主委员会和物业管理公司在建议整改失败的情况下，通常通过起诉解决纠纷，针对业主和用户是否遵守法律、法规和业主公约，合理安全地使用物业。
4.物业管理公司占用业主共有财产引起的纠纷。如物业管理公司擅自在电梯、屋顶、外墙等公共部件、公共设施设备设置广告、基站等收入，擅自租用公共房屋和公共场所停车费的所有权存在争议。
5.因物业管理公司服务质量问题引起的提高服务质量、履行管理职责的纠纷。如公共部件和公共设施设备维修、房屋维修费用、公共部件、公共设施设备维修基金设立、使用、管理纠纷等。
6.业主或用户要求物业经理赔偿因保管服务等特殊服务造成的财产损失纠纷。如果社区自行车、电动汽车、机动车被盗，有些属于物业专门安排人员监督，有些发生在社区地面停车，没有专人监督，业主起诉物业管理公司不履行职责，要求赔偿，导致诉讼。
7.前期物业管理纠纷。早期物业管理纠纷主要是开发商在物业交付过程中引起的纠纷，主要包括设施、设备、建筑物及其附件损坏引起的纠纷；开发商未履行减免物业管理费、交付配套设施的承诺交付、房屋质量问题引起的承诺。
二、物业与业主调解纠纷的方法有哪些？
建立健全物业管理相关法律法规。由于物业管理法律法规不完善或相关原则，加快立法步伐，进一步细化现行法律法规，明确各主体之间的责任，如何有效管理和监督物业管理企业，促进物业管理的标准化运作，严格依法查处物业管理行业的不规范行为，促进物业管理行业的健康、有序、标准化发展，更好地为业主服务。
2.加强物业管理人员素质的提高。物业管理服务质量的关键是物业管理人员的素质，物业管理要有专业的团队。同时，要提高物业管理服务业的准入门槛，严格执行资质要求，管理人员应持有相应的技术证书。定期培训物业管理人员，不断提高服务业务水平。加强考核，服务意识差，工作责任心弱，不能适应岗位要求，坚决下岗。
3.增加物业服务范围的透明度。对物业管理服务项目，收费标准应向社区业主公布，并接受监督。特别是在签订的物业服务合同中，双方的权利和义务应尽可能明确，不有模糊、过于原则的条款，以便双方发生纠纷，以防纠缠。
4.物业管理公司与业主要加强沟通协调，妥善处理矛盾纠纷。物业管理公司经常与业主保持联系，物业管理公司应经常主动与业主沟通，了解业主对物业服务中存在的问题提出意见和建议，以更好地改善服务中的不足。遇到问题时，业主还应主动联系物业管理公司，提出自己的想法。物业管理公司应耐心解释。如果双方发生纠纷，应友好协商或通过其他调解组织进行调解，以避免双方矛盾的加剧。
5.业主依法增强法律意识，维护合法权益。物业服务纠纷案件的业主往往因为没有足够的证据反驳物业管理公司的诉讼请求而败诉。业主应注意加强对法律知识的学习，了解相关规定，收集固定相关证据，协调与物业管理公司的纠纷，增加法律代码，有效保护其合法权益。
6.加强对物业服务诉讼纠纷的调解。物业纠纷案件涉及面广，对象多。在审判过程中，我们应重点处理调解方法中的问题，以钝化双方的矛盾和纠纷为目的，通过思想指导、法律宣传，解决误解，使双方清楚地认识到自己的缺点，做更多的调解工作，仔细判断。审判不能完全拘泥于证据规则，要多到现场看看，多听取各方面的意见。判决时，要查明事实，明确责任，避免处理不当造成更多矛盾纠纷，影响社会和谐稳定。
与物业发生纠纷后，可以加强物业管理公司与业主的沟通协调，加强物业管理人员的质量培训，提高物业管理公司的服务能力。同时，要完善有关物业管理的法律法规，在发生纠纷时要遵守法律法规。
