如何划分宅基地被拆迁或搬迁的利益？

罗*生1973年与赵*芳登记结婚，婚后生了两个儿子*书和罗*阳，婚后罗*生和赵*芳在浦东新区某宅基地共同建造了一套建筑面积225平方米的房屋。1991年统一登记时，宅基地立基人口登记为罗*生、赵*芳、罗*书和罗*阳四人。2000年赵*2002年罗芳因病去世*生与陆*2003年罗英再婚*书结婚后，户籍迁出为争房，宅基地另行审批，2004年罗*阳与徐*登记结婚生子罗颖*桐，徐*莹和罗*桐的户籍都在争房内，2009年宅基地房屋搬迁，搬迁公司根据实际情况确定了5人被安置人口，分别是罗*生、陆*英、罗*阳、徐*莹和罗*桐。

如何划分宅基地被拆迁或搬迁的利益？

动迁协议约定的动迁利益构成房屋评估价20万元，土地使用权基价30万元，价格补贴8万元，辅助设施补偿5万元，搬迁补贴奖励费10万元，73万元。

动迁协议约定的动迁利益构成房屋评估价20万元，土地使用权基价30万元，价格补贴8万元，辅助设施补偿5万元，搬迁补贴奖励费10万元，73万元。该家庭购买了两套120平方米的房子，总房价为60万元，13万元由罗组成*生领取。

因罗*两栋房子都登记在儿子罗身上*阳和孙子罗*桐名下而与陆*英不和，陆*英起诉人民法院，要求依法分割房屋搬迁的相关利益。

法院判决

经审理，人民法院认为陆*英国作为宅基地房屋的被安置人口，享有依法取得搬迁利益的权利现根据搬迁的具体情况判决罗*生、罗*阳、徐*莹和罗*桐向陆*英国支付房屋分割30万元。

律师评析

一、拆迁利益分割原则

分割原则1。房屋补偿归立基人口所有。

所谓立基人口，是指申请建设宅基地房屋的人员。一般来说，上海农村宅基地房屋在1990年至1993年统一登记确认，颁发新的宅基地使用证书，在宅基地房屋权利确认和统计过程中，这是确认房屋权利的重要凭证，直接决定房屋权利的所有权，也是房屋补偿所有权的重要法律依据。

其中，作为家庭成员，出资可能会有所不同，父母出资更多，而大多数孩子还不是成年人。在这种情况下，不当然否认孩子对房屋的权利，父母的出资和出资可以认定为对未成年子女的赠与。当然，作为出资多的父母，可以适当多分。

具体来说，在本案中，共有四人争夺宅基地的立基人口*生、赵*罗芳(2000年去世)*书和罗*阳。因此，上述四人应共同享受20万元的房屋评估价格和5万元的附属设施补偿。除了一些特殊情况外，我们一般可以认为每人有四分之一的份额，即每人约6.3万元。赵*芳不应因死亡而失去份额，无非是该份额由其法定继承人继承。

原则二：土地基价补偿应在享有宅基地使用权的人员之间进行分割。

宅基地使用权人与房屋所有人不一一对应。房屋所有人以立基人口为基础，宅基地使用权人应同时考虑立基人口和注册户口。

农村宅基地使用权具有较强的身份属性，按户计算，由集体组织成员享有。宅基地使用权由该户剩余成员共同织时，宅基地使用权由家庭剩余成员共同拥有。因此，如果立基人口因婚姻、分户、非农业、死亡等因素迁出或注销户籍，宅基地的使用权将由该户剩余成员享有，婚姻、分户、非农业和死亡人员将不再享有宅基地使用权。

当然，这里的一个问题是新家庭成员是否因户籍迁入而享有宅基地使用权。法律没有明确规定这个问题，不同的案例也有不同的判决，作者认为有一定的争议。但动迁公司认定为被安置人口的，可以享受宅基地使用权转化的动迁利益。

具体来说，本案注册户口有罗*生、陆*英、罗*阳、徐*莹和罗*桐五人，其中罗*生和罗*阳既是基础人口，也是注册户口，必然享受搬迁利益，而陆*英、徐*莹和罗*桐三人均为后入户口，但动迁公司将上述三人列为安置人口，依法有权分割土地使用权基价30万元，价格补贴8万元，排除其它不确定因素，每人可获得约7.6万元的五分之一份额。

原则三。补贴和奖励应归安置人员所有。

补贴和奖励费是搬迁过程中不确定的补偿项目。这里的不确定性体现在补偿奖励项目名称的不确定性上，也体现在补贴奖励项目金额的不确定性上。但是，无论是哪种形式的补贴还是奖励，一般的补贴和奖励都归被安置人员共同所有。

当然，在一些搬迁过程中，具体的安置人员并不清楚。在这种情况下，如何确定被安置人员诉诸法律，应当由人民法院酌情确定。确定的标准因素需要考虑户籍、居住条件、其他住房条件和其他拆迁安置。

具体来说，在本案中，人民法院确定了5人被安置，10万元的补贴和奖励由5人平分，每人约2万元。

原则四:购买优惠拆迁安置房屋的权利归安置人所有。

拆迁公司将提供拆迁安置房屋的优惠价格供拆迁人选择，拆迁安置房屋根据分配到不同地区可以选择房屋面积不同，这里不详细，拆迁安置房屋买方必须是拆迁公司确定的安置人口，如果不确定安置人口，上述确定标准相同。

在这种情况下，人民法院确定五个被安置人口中的一个独生子女是按两个人计算的，但实际上240平方米的优惠购房资格是按每人40平方米计算的，除了罗之外，五个人*桐可获得80平方米以外的购房资格，其他人均为40平方米。

二、宅基地搬迁继承问题

宅基地搬迁中的继承只有两种，一种是搬迁前死亡的继承，另一种是搬迁后死亡前的继承。

遗产范围因两种情况而异。根据上述动迁利益分配原则，我们可以清楚地判断。

搬迁前死亡的遗产范围仅限于被继承人依法可以获得的房屋补偿。

搬迁后分割前死亡的，继承人除房屋补偿、土地使用权基价、补贴基价、补贴、奖励甚至优惠购房资格利益。