一、宅基地使用权买卖的相关规定
1、宅基的使用权买卖转让人要拥有两处以上的住房，并且买卖双方是同一村集体，买方符合申请宅基地分配的条件，而且得到了村集体同意的才能转让。
2、宅基地转让生效条件可总结为：(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);(2)同一集体经济组织内部成员转让;(3)受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件;(4)转让行为征得集体组织同意;(5)宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。
3、法律依据：《土地管理法》第六十二条第一款：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”也就是说是以户数为标准定宅基地的数量，农户一家只能申请一块宅基地，即宅基地遵守“一户一宅”的标准。双方进行宅基地买卖，应该满足这个标准的限制。
二、农村宅基地转让时的法律风险
(一)买卖合同不规范纠纷。农村房屋或宅基地的买卖多为口头协议，有时并未签订书面的买卖合同，如果没有签署买卖合同，或者合同有瑕疵，很容易对合同内容出现争议，造成毁约纠纷;
应注意保留有关书面证据，签订合同的时候，建议通过本村村委会，比如村干部作为证明人在合同上签字。实践中宅基地使用权转让合同纠纷往往在很多年以后发生，可能转让合同中的当事人都已经去世了，那么子女在作为继承人参与诉讼的时候，经常会面临举证困难的情况。签订协议的时候，建议咨询当地的司法机关，各乡镇的司法所为当地群众免费提供法律咨询，经过专业人士的指导，拟定出的合同引发争议的可能性较小。
(二)房屋升值，卖方毁约。现在的土地价值与日俱增，很多房屋出卖人看上了房屋的经济利益，一些已经出卖房屋、宅基地的城镇居民开始反悔，想方设法地想收回房屋，容易发生纠纷，需要注意的是，应注意查看出让人是否为无权处分，通常情况出让人为家庭的户主，但农村宅基地上的房屋是属于家庭共有，即便是本村的村民购买，建议查看涉案房屋的建房批示，需宅基地的全部共有人均签字同意售卖，以免将引发纠纷。
(三)城镇居民禁买农村房屋/宅基地。根据原国土资源部印发的《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发【2004】234号)，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。实践中往往会发生出卖人要求确认合同无效、要求返还房屋等物权纠纷。
宅基地只能是买卖宅基地使用权，宅基地如果符合买卖的条件，条件有只能在同一集体内卖家，城镇居民、法人或其他组件不能购买，购买者必须符合分配宅基地的条件等。那么在买卖时要注意买卖合同的规范性，如果没有签订买卖合同，或者有瑕疵很容易出现纠纷，建议通过本村村委会作为证明人在合同上签字。希望以上内容能对您有所帮助，如果您还有其它问题可以到衡阳律师网www.fenxiangshe.cn咨询专业律师。
