租赁合同是以物的使用收益为目的，出租人负有将租赁物交付承租人使用的义务。但出租人是否为租赁物的所有人或使用权人，并不影响租赁合同的效力。以他人之物出租的，租赁合同仍为有效，不过出租人负有将租赁物交付承租人使用的义务。如出租人不能将标的物交付承租人使用，则承担债务不履行的责任;如出租人将租赁物交付承租人使用，则承租人应交付租金，而不得以租赁物非为出租人所有对抗。出租人以他人之物出租的，对标的物的所有人构成侵权或不当得利，应当向标的物的所有人或合法使用人负侵权的民事责任或返还不当得利的责任。
根据《合同法》二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。由此可知，合同是有效的，但是所有权人可以撤销合同，属于合同分类里面的效力待定的合同。
在司法实践中，可按下列情况分别处理：
1、对于承租人而言，其与出租人签订租赁合同的目的在于取得租赁物的使用权，出租人也仅负有将租赁物交付承租人使用的义务，至于物的所有权是否属于出租人，原则上并不重要。承租人取得租赁物后，不得基于出租人对租赁物不享有所有权为由，主张撤销合同。承租人既然已经取得了租赁物的使用权，对出租人就应承担支付租金的义务，对于承租人已收取的租金，不得主张不当得利予以返还。但是，如果真正的所有人请求返还租赁物时，则出租人无法向承租人履行给付义务，承租人可以权利瑕疵担保的规定，主张终止租赁合同，拒付以后的租金，并可以向出租人主张承担违约责任。
2、出租人与真正权利人之间的关系。真正权利人对于出租人已收取的租金，可以不当得利为由，主张出租人予以返还。但是出租人为标的物的善意占有人时，有收取孳息的权利，出租人不承担返还租金的义务。例如，房屋的买受人，在买卖合同撤销之前，对房屋有占有权，在其占有期间出租房屋而取得的收益，真正所有人不得主张返还。如果出租人对于租赁物明知不享有权利而将其出租，真正权利人不仅可以要求出租人返还租金，也可以向出租人主张侵权损害赔偿。
3、真正权利人与承租人之间的关系。真正权利人对于承租人可以请求返还租赁物，承租人对其负有返还义务，不得以租赁关系对抗真正权利人。真正权利人对于承租人已向出租人支付的租金，不得主张由承租人向其给付。但对承租人尚未给付的租金，可以向承租人请求给付，承租人不得以真正权利人不是出租人为由拒绝给付。
