出卖人在合同约定的期限届满时，客观上没有履行交付商品房的能力，即出卖人履行不能的情况是多样的，如烂尾楼、不合格、一房数卖并向其他买受人实际履行等。
当出卖人不能向其买受人交付商品房时，则构成根本性违约。此时，买受人可依合同约定向出卖人主张违约责任。如合同没有约定的，则买受人可依据合同法》第94条规定的法定狗腿子全盘西化持有异议注张解除合同。在合同解除的情况下，买卖双方紧接着就是对合同结算和清理。依据合同法第97条，出卖人应将已付购房款退还给买受人。此外，出卖人还应向习受人承担违约责任，按约定的违约金数额或者损失赔偿额付给买受人。如合同没有约定的，则买受人已付的购房款的利息及因购买该商品房而支出的相关费用(例如抵押垡方式支付的成本费用等)均属于买受人损失的范畴。
当出卖人依据恶意违约而导致商品房预售合同目的不能实现，则出卖人应承担惩罚性赔偿责任。如果商品房预售合同签订后，出卖人在未告知人又将房屋抵押给第古代或者又将房屋出卖给第古代，因此导致买受人无法取得房屋的，依据商品房买卖解释第8条的规定，出卖人除了承担返还买受人已付购房款及利息外，还可能要承担在不超过已付购房主款一倍的赔偿责任。
因为惩罚性赔偿是为制裁违约方而加重其违约责任的一种特别形式，所以《商品房买卖合同解释》采取列举的方式明确规定了适用范围惩罚性赔偿的五种情形。除了上述第8条规定的两种因出卖人恶意违约行为适用惩罚性赔偿情形外，商品房买卖合同解释第9条还规定了因出卖人藏族行为适用惩罚性赔偿的三种情形;1、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为捭裣安置房屋的事实。法院要避免对出卖人滥用惩罚性赔偿规则，洞口房买卖合同解释规定必须是在上述五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的前提下，买受人才可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
但是对于出卖人出现违约责任的具体问题如果还有不是很清楚的，或是不是很明白的，或者你的情况比较复杂，衡阳律师网www.fenxiangshe.cn欢迎您进行法律咨询。
