借款抵押物的时限是多久
抵押权期限是抵押权的有效期限，在该期限内行使抵押权可产生优先就抵押物变现所得受偿的法律后果。根据《物权法》的规定，抵押权人在主债权诉讼时效届满后两年内行使抵押权均可实现优先受偿的法律后果。抵押期限是行政登记机关强行规定的期限，等同于主债权的履行期限。该期限是行政机关强制要求的，不能消灭抵押权。借款期限,借款期限是指借贷双方依照有关规定，在合同中约定的借款使用期限。,借款期限应根据借款种类、借款性质、借款用途来确定。在借款合同中，当事人订立借款期限条款必须详细、具体、全面、明确，以确保合同的顺利履行，防止产生合同纠纷。借款期限包括有效期限和履行期限。
土地使用权抵押登记是土地他项权利登记的一种主要类型，抵押期限则是抵押登记权属审核的主要内容。一些地方基层国土部门在办理土地使用权抵押登记时，往往将抵押登记期限设定为一年，或者走向另一个极端即不设定期限。对于设定期限的，到期后，由抵押人和抵押权人共同到国土部门办理续期抵押登记，换发土地他项权利证明书。对于该种做法，抵押人、抵押权人反映很大，法院、律师事务所等单位也提出异议，在实际操作中也确实给抵押登记工作带来了一定的麻烦。不设定抵押期限，土地使用权抵押则形同于虚设，不但与现行的法律法规的相关规定不符，影响了土地登记的规范化和土地的流转，而且不利于保护抵押双方当事人的合法权益，不利于社会经济秩序的稳定。《担保法》规定土地抵押是抵押担保的一种具体形式。所谓土地抵押，是指土地使用权人在法律许可的范围内，在不转移土地占有的情况下，将土地使用权作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地使用权并对处分所得的价款优先受偿。土地抵押权作为一项担保物权，从属于所担保的债权而存在。因此，对土地使用权抵押期限不能不设定。也不能无依据地随意设定。那么，土地使用权的抵押期限应如何依法设定呢?
一、土地使用权抵押期限应小于土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。根据现行法律、法规的规定，土地抵押权的取得必须签订书面形式的抵押合同，并办理抵押登记。抵押合同是抵押人和抵押权人在平等自愿的基础上成立财产抵押关系的法律行为。也就是说，抵押双方当事人可以就抵押期限在自愿的基础上做出约定。但是，无论是抵押双方自行约定还是国土资源管理部门设定，该抵押期限均应不超过土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。出让土地使用权都有使用期限，土地抵押的期限当然不能超过土地权利人的剩余使用期限。划拨土地使用权的最高抵押期限应不超过同类用途土地的最高出让期限。
二、土地使用权抵押期限的设定应参照借款期限。我国对土地抵押登记实行强制登记制度，抵押登记是抵押合同生效的要件，土地抵押登记制度的实质就是通过登记程序的设定最大限度地保护抵押权人的利益。抵押权相对于被担保的主债权而言，属于从权利。例如，为取得贷款而将土地使用权进行抵押，则借款合同为主合同，抵押合同是从合同，土地抵押合同签订的目的是为了保障主合同(借款合同)的履行，因此，土地抵押期限应不小于借款合同的约定期限，否则就失去了抵押的目的。
抵押物登记
抵押物登记是我国法律制度中的一项非常重要的制度，它关系到抵押权是否产生、所担保的主债务能否实现、抵押合同生效与否以及能否对抗第三人等法律问题。尽管我国《担保法》对此作出了相应规定，但是《担保法》的规定与债权法和物权法的基本原则不一致，给司法实践带来了许多难以解决的问题。同时，混淆了债权行为和物权行为的联系和区别。虽然《民法》(草案)中对此作了进步性的规定，但仍有不完善的地方。
我国《担保法》第41条规定：“当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”显然，《担保法》把抵押物登记作为抵押合同生效的条件，并把抵押权产生与抵押合同生效等同。
抵押物意义作用
抵押物是指抵押人为担保债务的履行和债权的实现而提供的、用于设定抵押权的特定财产。由于抵押权以不转移抵押物的占有为特征，为保证抵押权人利益，世界各国法律均规定了抵押登记制度。在物权法中，因为物权具有不同于债权的绝对性、优先性。因此一个物之上物权的存在关系到笫三人乃至一般公众的利益，这样为确保社会一般公众能知道某个物之上物权的存在而避免自己的利益因该物权的法律效力受到影响，在物权法登记流程中就产生了物权公示主义原则。依照该原则，任何一个物权的存在均应该有使社会公众得以认识的标志和方式。这种公示方式随社会交易经验的发展，渐渐形成了不动产物权以登记为公示方式，动产物权则以占有作为公示方式。而随着现代社会工商业的发达，一些动产的价值远远超过不动产的价值，加之抵押权的和作用仅以抵押物的交换价值来实现优先受偿权，不影响抵押人对抵押物的继续利用，这样一些动产财产逐渐获得抵押的资格，那么以占有的方式来作为动产抵押权的公示方式显然是不可能的，这样也就只能借助于登记制度了。抵押物进行登记，其意义和作用主要表现在：
(一)可以有效地防止重复抵押现象的发生。《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)笫一百一十五条规定，抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效。这条显然明确规定重复抵押，其行为是无效的，但是一旦重复抵押现象发生，会给抵押权人带来不必要的损失，如前一抵押权人知道后会与抵押人发生争执，以致向人民法院提起诉讼，增加了不必要的讼累。而抵押物进行了登记，如果抵押人想再次设定抵押关系，会受到抵押登记部门的严格审查，致使后一抵押关系的设立受到限制，难以成立。如果抵押财产不办理登记，后一抵押权人一般是不会知道抵押物是否已经设立了抵押权的，容易导致重复抵押现象的发生，损害抵押权人的利益。
(二)抵押物登记是不动产抵押合同生效的必要条件。不动产抵押必须以登记为成立要件已为各国立法所承认。
如在德国民法中，不动产物权的变动要求有一个专门就物权变动达成合议的物权合同，同时又将登记作为不动产物权变动的生效要件。在奥地利民法中，物权的变动除有效的债权合同外，不论是动产还是不动产，将登记作为其生效要件。在我国民法中，登记也是作为不动产物权变动的生效要件来看待的。《中华人民共和国城市房地产管理法》笫三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法的规定办理权属登记”。笫四十八条规定：“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理”。笫六十一条笫一款规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记”。《中华人民共和国担保法》笫四十一条规定：“当事人以本法笫四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”。笫四十二条明确规定了不动产登记的主管机关。由此可见，不动产抵押是一种要式法律行为，是必须办理登记的，如果仅仅签定了抵押合同而未办理抵押物登记，那么该抵押行为是无效的。同时，也只有办理了抵押物登记，不动产抵押合同才能生效，抵押权人的利益才会受到法律的完整保护。
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