个人所有房屋的婚后收益如何认定与处理
一、案情简介
王某某与李某于2008年8月登记结婚，未生育子女。婚后李某用出售自己婚前房屋的款项购买了安徽省宁国市××小区房屋一套，总价款为181800元，房屋产权登记在李某自己名下，王某某用自己婚前住房公积金账户上的45000元对该房屋进行了装修。
2011年6月，李某将该房以448000元的价格卖给他人。婚后双方购买的家具及**冰箱、**彩电、三洋洗衣机、煤气灶等在卖房时也一并留给了买房人，大约估价为8000元，包含在448000元房价中。
王某某婚前有一套房屋，婚后一直用于出租，租金收入约72000元。2011年10月王某某诉至一审法院，要求判令双方离婚，并对夫妻共同财产依法分割，包括分割李某出售婚后所购宁国市××小区房屋的增值收益。
李某同意离婚，但认为诉争房屋及其增值收益属于其个人财产，与王某某无关。王某某个人所有房屋的租金收入72000元，应当作为夫妻共同财产进行分割。
二、法院裁判情况
一审法院经审理认为，王某某与李某夫妻感情确已破裂，现双方当事人均同意离婚，故准予王某某与李某离婚。在财产分割方面，宁国市××小区房屋是李某用其出售自己婚前房屋的款项购买，属于一方的婚前财产在婚后进行了转化，即由李某一方的婚前房产转化为货币形式，然后再由货币形式转化为诉争房产，不应影响其个人财产的性质认定。
李某购买宁国市××小区房屋用于家庭居住，并非投资，其将该房屋卖给他人的增值部分，依照《最高人民法院关于适用(中华人民共和国婚姻法)若干问题的解释(三)》(以下简称《婚姻法解释(三)》)第五条的规定，该增值属于自然增值，离婚时应归李某个人所有;婚后双方用夫妻共同财产购买的家具、电器等，出售房屋时一并转让，总房款中的8000元应认定为夫妻共同财产。
王某某用婚前住房公积金账户上的45000元对房屋进行了装修，虽然《最高人民法院关于适用(中华人民共和国婚姻法)若干问题的解释(二)》(以下简称《婚姻法解释(二)》)第十一条规定，婚姻关系存续期间夫妻双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金，属于夫妻共同财产的范围，但前提是该住房补贴、住房公积金是婚姻关系存续期间取得的。而个人住房公积金账户中的数额可能包括婚前取得和婚后取得两个部分，本案中王某某系用婚前取得的住房公积金45000元装修房屋，该部分住房公积金应认定为王某某一方的婚前财产。由于装修材料已添附到房屋上，成为房屋不可分割的组成部分，离婚时对房屋价格整体评估时，应一并考虑房屋的实际装修状况，故448000元总房款中也包含房屋装修部分。考虑到房屋装修的折旧因素，李某应支付王某某40000元的房屋装修补偿款。
关于王某某个人所有房屋的租金收入72000元，性质属于经营性收入，按照婚姻法第十七条的规定，应认定为夫妻共同财产。
综上，一审法院判决：准予王某某与李某离婚;李某支付王某某房屋装修补偿款40000元及出售夫妻共同所购家具、电器的款项4000元;王某某支付李某房屋租金收入36000元。
一审判决后王某某不服提出上诉，王某某坚持认为李某婚后所购房屋及出售房屋的增值收益属于夫妻共同财产，而其出租房屋的租金收入不应认定为夫妻共同财产，因为房屋出租事宜全部由其自己打理，包括寻找合适的租户、签订租赁合同、维修设施等等，李某根本就不关心，租金收入当然也与李某无关。
二审法院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。
三、主要观点和理由
该案争议的焦点问题是：(1)李某用于婚后购房的资金来源于出售其婚前个人所有的房屋，诉争房屋是否属于夫妻共同财产的范围，增值部分应如何处理;(2)王某某个人所有房屋于婚姻关系存续期间的租金收入应如何认定。
1.关于李某用于婚后购房的资金来源于出售其婚前个人所有的房屋，诉争房屋是否属于夫妻共同财产的范围，增值部分应如何处理的问题。
第一种意见认为，位于宁国市××小区的房屋，系李某用出售自己婚前房产所得资金购买，虽然该购房行为发生在双方婚姻关系存续期间，但购房款来源于李某的婚前财产，王某某对此也没有异议。从性质上来说，这只是李某一方的婚前财产由原来的房产转化为货币再转化为诉争房产，所谓万变不离其宗，该房屋应属李某个人所有。李某将诉争房屋再次转让，由于房价上涨的市场因素而获利丰厚，但该收益属于自然增值，根据相关司法解释的规定，增值部分也应属于李某一方所有。
关于婚姻关系存续期间对房屋进行装修一节，应考虑装修款来源及相应的折旧因素，由李某对王某某予以合理补偿。
第二种意见认为，双方登记结婚在前，李某出售原房屋继而再购新房在后。取得结婚证即确立夫妻关系，除法律规定和双方另有约定外，原则上婚后所得都应认定为夫妻共同财产。故李某婚后所购宁国市××小区的房屋应定性为夫妻共同财产，出售房屋所得增值收益也属于夫妻共同财产，离婚时应当依法予以分割。
我们认为，上述第一种意见是适当的。
本案中李某在婚后用出售自己婚前房产所得资金购买诉争房屋，不能机械地认为该房屋系婚后购买就属于夫妻共同财产，还要审查购买房屋的资金来源。根据民法的基本原理，货币形式和其他财产形态之间的转化并不改变所有权的性质。从国外法律的规定来看，一些国家通过明文规定的方式将“夫妻个人财产的替代物”，认定为夫妻一方的个人财产。如《瑞士民法典》第198条规定了以下财产为夫妻一方个人所有的财产：(1)夫妻一方专有的个人使用物品;(2)结婚时属于夫妻一方所有的财产，或在婚姻关系存续期间通过继承或其他方式无偿取得的财产;(3)因精神赔偿所获得的补偿金;(4)夫妻一方个人财产的替代物。
2.关于王某某个人所有房屋于婚姻关系存续期间的租金收入应如何认定的问题。
第一种意见认为，对于一方个人所有的房屋婚后出租取得的租金收入，应确立一个推定原则。即一方婚前所有的房屋在婚姻关系存续期间所得的租金首先推定为夫妻共同所有，但若房屋所有人有证据证明房屋出租的经营管理仅由一方进行的，则婚姻关系存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有。比如发布租赁信息、寻找租户、带人看房、签订房屋租赁合同、催收租金等均是由房屋所有人负责，另一方从始至终没有参与，对于经营出租房屋并无任何贡献，此种情况下应认定房屋租金归属房产人个人所有。
第二种意见认为，虽然房屋租金在民法理论上被认为属于法定孳息，仅仅从法律定义的角度分析，房屋租金是依据租赁合同收取的法定孳息，应归租赁物的所有人所有。但是，租赁行为本身也是一种经营活动，也需要付出时间、精力和劳动。考虑到租金与单纯的银行存款利息不同，出租方对房屋还有维修等义务，租金的获取与房屋本身的管理状况密切相连，需要投入一定的管理或劳务，故将租金认定为经营性收益比较适宜。尤其对那种夫妻一方依靠房租收益维持生计的情形，如果将一方所有的房屋婚后出租的租金收益认定为个人财产，而另一方的工资、奖金收入则属于夫妻共同财产，结果显然是极不公平的。
我们同意第二种意见。当今世界主流越来越强调家务劳动与出外工作、投资经营对于家庭具有同等价值，第一种意见忽略了家务劳动应有的价值，不利于妇女权益的保护及婚姻家庭关系的稳定。另外，从证据的角度来说，判断一方是否对经营出租房屋作出过贡献，恐怕也有一定的难度。
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