法律咨询：
家里有3套房，都是我婚前买的（我现已结婚，有一小孩），每个房产证上都有我与父母的名字，房子都是我18岁后买的，但只有一套我出了小部分贷款，其余房款为我父母出，现与父母不和，想分家，请问我能分多少？我的理解是房产证上并未有每个人房屋所有权比例，既然写了我的名字应该就算赠予我相应的三分之一权益吧，该类案件的判定依据仅仅是出资比例吗那房产证上名字不就形同虚设了吗？
衡阳律师网www.fenxiangshe.cn律师回答：
房屋产权以登记为准，登记在谁的名下产权就应当归谁所有，和是否参与房贷，是否有实际出资并没有必然联系。既然三套房屋都有你的名字，那么你是房屋共有人，有权要求分割房屋。在房产证上没有注明你的份额的情况下，那么你们三人应当平均分割该房屋，也就是你有三分之一的权利。所以根据你描述的情况，对你提出的问题详细解答如下：
1，关于该房屋共有性质的问题。房屋产权以登记为准，且分为按份共有和共同共有两种类型，一般情况下，如果房产证上明确注明共有人各自的份额的，那么属于按份共有，分割时按照各自的份额或者比例分割即可。如果房产证上没有明确注明各自的比例份额，那么应当属于共同共有，分割时共有人平均分割即可。你家里的三套房屋都登记在你和你父母的名下，而且没有注明你们三个人的比例，那么应当认定为共同共有，分割房屋时你们三人平均分割，即每人分割三分之一即可。而属于你自己的三分之一，因为该房屋是你婚前购买的，所以应当认定是你婚前个人财产，归你个人所有，和你的配偶、孩子都没有关系。
2，关于房屋如何分割的问题。你作为共有人可以要求对你共有的房屋进行分割，如果还有其他财产和你父母的财产混同的，也可以要求分割，统称为分家析产。因为你没有提到其他财产，所以这里对你三套房屋的分割做下解答。由于三套房屋都有你的名字，所以每一套房屋你都可以要求分割三分之一，那么具体的分割形式你们可以选择的有很多。如果三套房屋价值相同，那么你们可以协商将一套房屋去掉你父母的名字，另外两套房屋去掉你的名字，这样相当于你们三人各分割到一套房屋。如果三套房屋价值不同，那么最好还是分别进行分割。三套房屋可以进行出售，然后你和你父母三人平均分割房价款，也可以将房屋产权确定归一人所有，然后补偿两外两个人相应房价款就可以了。这里需要说明的是，分割时房屋的价值应当以实际价值为准，也就是现在的市价。你们三人如果能够对房屋的价格做协商，确定一个价格，进行分割即可。如果无法协商或者无法定价，那么只能委托房屋管理评估机构做鉴定，根据鉴定结论确定房屋实际价值。
3，关于分割时应当注意的问题。（1）父母对你的赠与成立，你有权分割。三套房屋是你成年后购买的，也登记在你名下，属于你父母对你的赠与。对于房屋赠与来说，一旦房屋登记在受赠人的名下，赠与就成立了，没有法定情形不得撤销。所以你父母对你的赠与成立，你是所有权人，随时可以要求分割房屋，这是你的权利。（2）分割房屋和出资、还贷情况无关。你上面提到这三套房屋你并没有实际出资，也仅仅是参与了少量还贷。其实这并不影响你对房屋的产权，既然登记在你名下相应产权就归你所有了，属于父母对你的赠与。所以根本不需要你出资，也不需要你还贷，你即便是没有任何出资和还贷行为，你也仍然享有这三套房产中三分之一的份额的，所以这个顾虑你可以排除。（3）分割房屋后应当做变更登记。你和父母协商分割后，无论选择上述那种方案，只要房屋还保留，你们应当及时到房管局办理过户登记。归个人所有的就变更在个人名下，归两个人共有的就变更到两个人名下即可，如果分割后没有及时办理变更登记，那么房屋产权仍然不发生转移，你们共有的状态也不发生改变，所谓的分割在法律上也不产生效力，所以应当在分割达成一致后及时变更登记。（4）争议的处理方式。你和父母尽量协商处理，不管有什么矛盾，毕竟都是一家人，遇到事情应当好好商量，以协商为主。协商一致后，你们可以签订分割房产或者共同的家庭财产协议，将如何分割如何补偿什么时间办理变更登记等事由约定清楚即可，协议是一定要签订的，过户的时候也需要用。如果的确无法协商，那么也只能诉诸于法律，通过起诉的途径来解决了。可以到房屋所在地法院起诉，要求分割你对这三套房产三分之一的份额进行分割。4，关于本案的总结意见。房屋产权以登记为准，既然三套房屋都有你和你父母的名字，那么对于三套房屋，你有享有三分之一的份额，作为共有人你有权要求对三套房产进行分割。建议协商解决，签订分割协议后将房屋过户即可，如果无法协商，可以到法院起诉，要求分割属于你的三分之一的份额。
1，关于房屋产权的法律规定：
《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。2，关于房屋共有及分割的法律规定：
《物权法》第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。《民法通则》第七十八条财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。
相关法律知识：
在分家析产时，应注意这样几点：
(一)分家析产时，要把家庭共有财产和家庭成员的个人财产区分清楚。分家析产只能是分割家庭共有财产，属于家庭成员的个人财产是不属于分割范畴的。
(二)分家析产时，要根据公平合理的原则，分割家庭共有财产。对家庭共有财产的分割，特别是对某些生产、劳动工具、设备等财产的分割。要尽可能有利于生产，有利于发挥家庭成员各自的专长。对于某些特定的不便分割的财产，也可以特别协议的方式作变通处理，以充分发挥该项的效用。分家析产直接关系到家庭成员今后生活安排的问题，因此，应当通过订立分家析产协议书的形式进行，这样，就不至于有分家后因某项财产产权的归属不清发生纠纷。
分家折产协议书基本内容应当包括以下几个方面：
(一)立约人的姓名，在家庭中的辈份称呼；
(二)分家的理由、原因和目的；
(三)分割家庭共有财产的合意以及对原家庭债务清偿的安排；
(四)分割后的财产细目及其所有人姓名；
(五)证人姓名；
(六)立约人、证人签名盖章；
(七)立约的具体时间及执行日期。
