案情简介：房主与租户都有违约行为
2016年11月8日，原告冉某与被告李某签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告的写字间一套，建筑面积93.32平方米，租赁期限自2016年11月11日至2017年11月10日止，租金为原告每年净收24000元，物管费、清洁费、电梯等费用按物管公司标准计算由被告承担;租金采用现金按季支付，第一次租金应在合同签订当日支付，包括2个月租金及2000元的押金，第二次租金应在前一次付租期满提前30日支付4个月租金8000元，先租后用;清洁费、物管费按物管公司要求及时支付，退房时结清至当月;押金在合同义务终止前不能充抵任何租金、费用，不能视为违约金，合同期满终止时被告结清所有费用并履行完手续15日后退还履约担保押金;未到期退房的，履约担保押金不退;被告未按照约定支付租金及物管费达一日的，原告有权单方面解除合同收回房屋;合同终止日或解除合同、收回房屋日，被告将租赁房屋及配套设施以良好、适租、清洁状态交还原告，否则原告有权打开门锁、收回房屋，且按一次性清洁费800元、墙面污损600元/平方米从押金扣划保洁及修缮等费用;任何一方违约由违约方按照该房月租金的三倍作为违约金赔偿对方。双方在合同中还约定了其他事项。
合同签订后，被告方向原告方支付了租金4000元、押金2000元。原告方将租赁房屋交给了被告。此后，被告方未再向原告交纳租金。
法院判决：被告支付原告存款及利息
法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，被告李某依约应于2016年12月10日前支付2017年1月11日至2017年5月10日期间的租金，其逾期未支付，其行为已构成违约，应当承担继续支付租金的责任;但原告冉某已于2017年4月11日收回租赁房屋，故原告主张被告支付2017年1月11日至2017年4月10日期间的租金6000元，不违反双方的约定和法律规定，本院予以支持。
原告冉某以被告拒不支付租金为由主张解除双方之间的租赁合同，被告李某也同意解除合同，故本院对原告解除双方租赁合同的诉讼请求予以支持。就原告方主张的违约金问题，因双方在租赁合同中进行了约定，现确因被告逾期不支付租金构成违约，故本院对原告主张被告承担违约金的请求予以支持;但根据双方合同的约定，违约金并未针对违约方的具体违约行为，可以认定其是对违约方所有的违约行为给原告造成损失的赔偿;至于违约金的金额问题，考虑到原告在未通知被告解除合同的情况下，单方收回租赁房屋，也有违约行为，结合双方关于任何一方违约由违约方按照该房月租金的三倍作为违约金赔偿对方的约定，本院酌定由被告向原告支付违约金3000元。
律师说法：违约金如何计算
《民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
本案中，原告冉某与被告李某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，当事人应自觉履行合同约定的义务，一方不履行合同义务，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。被告李某应依约支付租金，其逾期未支付，已构成违约，但李某在未通知冉某解除合同的情况下，单方收回租赁房屋，也存在违约行为，故冉某可以请求法院酌情适当减少违约金。
综合上面的介绍，房主与租户都有违约行为违约金的计算要根据实际情况确定。相信大家看了上面介绍后，对于房主与租户都有违约行为的法律效力的法律知识有了一定的了解，如果你还有关于这方面的法律问题，请咨询衡阳律师网www.fenxiangshe.cn律师，他们会为你进行专业的解答。
