首先，我们先来看比较正式的区别。
区别一：土地使用年限
商业住宅土地使用年限为40-50年;商品住宅土地使用年限为70年。
区别二：产权性质
商业房和住宅建设规划的目的和使用性质不同，二者的公共配套设施指标不同，产权证标的内容也不同。
对于购房人而言，还有一些实际的区别。
区别三：户口
通常情况下，北京二手住宅有70年产权，是可以办理落户的。但北京二手商住房的产权有50年或40年，不能办理落户。
区别四：限购
在北京，二手住宅属于限购范围，购房人只有符合北京购房资格，才能购买二手住宅。特别是对于外地人而言，需要在北京连续交纳个人所得税5年，或是连续交纳社保5年，才有资格购买二手住宅。
与北京二手住宅不同，北京二手商住房不属于限购范围。但需要注意的是，北京通州区商住房在今年5月被限购，但其他地区商住房仍然不属于限购范围。
区别四：贷款利率
在北京，购买二手住宅可以使用公积金贷款，但是购买二手商住房不能使用公积金贷款。购买两种房产都可以使用商业贷款。
购买二手住宅，可以按照各家银行规定而享受贷款利率优惠。但购买二手商住房，使用商业贷款，利率上浮10%。
区别五：纳税
在北京二手房交易中，购买商住房与购买住宅所要交纳的税费有不同。购房人购买二手住宅，需要交纳增值税、契税、个税。若是购房人购买商住房，不仅要交纳增值税、契税、个税，还要交纳印花税、土地增值税。
以北京某一小区为例，网签价为100万元，面积为80平方米，原值50万元，购房人是买首套房产。如果这套房产是住宅，属于满五年唯一房产，增值税、契税都是免征的，购房人只需要交纳契税1万元。如果这套房产是商住房，购房人需要缴纳所有税费，共计18.44万元。
最后，还有一些居住后的区别。
区别六：水电燃气费用
商住房其实使用的是用于开发写字楼的地块，所以是商业用水，商业用电，不通燃气。但是不排除有的开发商动用关系，最后把商业用电改为民用电，给通燃气。但是多数情况下都是商水商电，生活成本可能会很高。
区别七：户型楼层
纯住宅一般板楼居多，南北通透，和双阳户型居多，一般小户型也得70-90平米之间，没有太小的户型。
但是商住房几乎没有南北通透户型，东南西北都有户型，俗称墩子楼。面积也以40-80平米为主，所以很多开发商就想出办法来将房子变成复式、LOFT之类，以增加住户的使用面积。
区别八：居住舒适度
纯住宅一般一层2-4户居多，住着比较安静，舒适度也大大提高。
与之相比，商住房居住密度大，一般从7-20多户都出现过，居住舒适度大大降低。电梯使用频率过高，坐电梯等候时间过长。同时，因为居住人多，背景复杂，所以环境很难保障。
对于有老人或孩子的家庭，商住房几乎没有绿化和孩子活动区域，一般会隔几层弄一个共享露台供大家活动，但也很容易成为堆放废品和停自行车的空间。
