买烂尾房重建项目的注意事项有哪些（烂尾楼重新开发影响质量吗）



　　一，一定要读懂，谁是法律主体，谁是投资主体?

　　由于烂尾了，自然，宣传工具上载明的开发商，已经没有多大意义，类似的情形可能有三种，一种是原来的开发商通过融资或其他资本运作，重新站立并启动烂尾项目，这对消费者而言是最理想的一种，相当于病人的病治好了，依然是个正常的人。另两种都存在一定的产权风险，包括开发商名字与土地证规划许可证一致，以避免重复报建费用，而事实上掌控该项目销售权的却是以投资身份出现的所谓投资商，也有叫发展商，更有可能是个体或实体私下以协议的方式控制项目，表面上跟前面说的第一种相同。

　　如果原来的开发商只是傀儡，那么存在办证的一些手续问题得洽谈清楚。预计物业交付后发生纠纷如何追责，项目变更的法律文件是否有保障等。

　　二，五证是否齐全

　　尤其要关注土地证，什么性质，各类用途的地块是如何报建的，即规划许可证也土地证联系起来考察，再一个就是预售许可范围。

　　土地证一块地只有一个，但有些地上面注明了商业，住宅，综合经营甚至金融等方面的字样，大部分城市没有明确分割各类功能地块的容积率，所在开发商就存在李代桃僵的可能，比如觉得写字楼好卖，把公寓当写字楼卖，或许因为土地证已经耗掉多年，这个时候写字楼与商业等价值因为年限原因受损，开发商可能将之当做公寓进行销售，还有就是，报建过程中预售许可，是许可哪些楼栋，一定要对号入座考察清楚。

　　三，尽可能了解一下其过去

　　因为什么原因烂尾?差钱还是土地问题，多少债主，有无分割抵押等。

　　过去的信贷环境非常宽松，烂尾工程甚至涉及数个债权人。所以得了解一下过去，武汉有座叫**广场的，现被平-安收购。债权人非常多，抵押物分割也非常复杂，如果这种情况不是由平-安一家吃进，则买卖的时候一定得看清谁的物业，产权是否清晰。

　　还有可能是地，比如有块地，因为某些拆迁或者政府文物古迹所在搬迁等客观原因，现在时势变迁了，可以上马了，得注意这些障碍物是否完全消除，主要以政府文件为准。

　　四，多渠道了解这块地的周边既往情况，是不是存在不可去除之隐痛。

　　除上述差钱或土地本身原因外，也有土地风水方面的事情导致停工，时间长了被称为烂尾工程的，如果你不忌讳这个，当然无所谓，一旦你认为风水并不等于迷信，建议你最好倾听一下周边居民的看法，这块地为什么放置在路边如此长时间。