一、卖房合同不成立的条件是什么
卖房合同不成立的条件有：
1、一人自行订立合同;
2、当事人之间订立合同的意思表示不一致，未形成要约、承诺的合致;
3、合同的客体不确定;要物合同未履行物的给付;
4、须经批准、登记方能成立的合同未履行批准、登记手续;
5、法律规定或者是当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未订立书面合同且未履行的。
二、合同不成立的处罚是什么?
1、合同不成立因没有合法有效的合同关系为前提，故不存在履行合同的责任，更不存在违约责任。但在债权方面上当事人间并非不产生任何权利义务关系。
2、一方在合同订立中或合同成立后、生效前的行为违反诚实信用原则，导致合同不成立、不生效、或生效后被撤销、或被宣告无效，从而给对方造成损害的，应承担缔约过失责任。
3、当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：
(一)假借订立合同，恶意进行磋商;
(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;
(三)有其他违背诚信原则的行为。
缔约过失，是指合同订立过程中，一方当事人因违背其依据诚实信用原则所应负有的义务，而使另一方当事人信赖的利益受损失，而应当承担民事责任的情况。
1、订约主体存在双方或多方当事人法。商所谓订约主体是指实际订立合同的人，既可以是未来的合同当事人，也可以是合同当事人的代理人，订约主体与合同主体是不同的，合同主体是合同关系的当事人，他们是实际享受合同权利并承担合同义务的人。
2、双方当事人订立合同必须是“依法”进行的。所谓“依法”签订合同，是指订立合同要符合法律、行政法规的要求，由于合同约定的是当事人双方之间的权利和义务关系，而权利和义务是依照法律规定所享有和承担的，所以订立合同必须符合法律、行政法规的规定。如果当事人订立的合同违反法律、行政法规的要求，法律就不予承认和保护，这样，当事人达成协议的目的就不能实现，订立合同也有失去了意义法。
一般来讲，当事人签订购房合同的愿望还是比较好的，但这也需要签订的合同能够顺利的成立，并具有法律效力之后，那么合同中约定的内容才能实际对当事人产生约束力。而要是出现合同不成立或者无效的情况。
